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不動産

どうなる地方の不動産?・・・今、懸念される不動産事情

(1)超高齢社会と少子化社会

65歳以上の高齢者が3514万人(全人口の27.7%)を越えました。
不動産や金融資産などの財産の所有者は高齢者に偏っています。
その高齢者の4人に1人が認知症及びその予備軍と言われています。
判断能力がなくなる(認知症等になる)と賃貸、売買などの契約行為ができなくなります。
また、晩婚化や非婚化等によって、少子化が急速に進行しています。当然、不動産需要に大きなマイナスの影響を及ぼすと考えるべきです。

どうする地方の不動産対策!?

認知症になることを想定した対策をする必要があります。特に、埼玉県は全国トップクラスのスピードで高齢化が進行すると見込まれています。現行制度である法定後見制度では、利活用・管理・処分など、所有者や家族の想いを十分に実現することができません。元気なうちに、家族信託制度を検討に加えて、柔軟な財産管理対策を実行することをお勧めしています。

 

不動産活用をどうするか?

事業用不動産の承継対策をどのように進めるか?
活用すべき不動産と処分すべき不動産はどう判断すべきか?
誰にどの不動産を相続させるか?

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意外なお話だと思われますが、所有する不動産をしっかり管理されていない場合が案外多いようです。

まず、境界の立会を近隣の方々とされていますか?そして、境界標の有無を調べておきましょう。

また、塀や屋根などが、他人の土地に越境していませんか?水道や配水管などの他人の地下埋設物はありませんか?近隣の道路計画などの都市計画を知っていますか?相続登記はしてありますか?

他人に貸している場合、賃貸借契約書の整備はできていますか?などなど、不動産は物言わず黙っていますが、売買や相続時に思わぬ問題が起きないようにしておく必要があります。

先送りして良いことはありません。今から、やるべきことを整理して、問題を解決しておきましょう。
早めに当社にご相談ください。

 

(2)生産緑地2022年問題

1992年に始まった三大都市圏特定市の市街化区域内に指定された生産緑地は、指定後30年経過後の2022年にはいつでも解除できるようになります。
埼玉県の場合は、7200か所(1700ヘクタール)が生産緑地指定を受けています。
農業従事者の高齢化や後継者難などで、宅地が爆出し、需給バランスが大きく崩れ、土地価格下落が想定されます。

どうする地方の不動産対策!?

土地価格の大幅下落を想定した対策が必要です。

生産緑地解除の影響は、地方の不動産需給を大きく変動します。未活用の土地は売却したほうがよいと考えます。

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生産緑地制度とは・・・市街化区域内の農地において、農業を継続することを条件に固定資産税の軽減・相続税の納税猶予等のメリットを受けられる制度です。

法律の改正により、①生産緑地地区に農家レストランができる②市町村が指定する「特定生産緑地」制度で10年引き続き延長利用できる③面積要件が300㎡に緩和される④農地と宅地が混在する「田園住居地域」の新設などが制度化される予定です。

どうする地方の生産緑地対策!?

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本制度を十分理解したうえで、生産緑地を継続するか解除するか、しっかりと判断する必要があります。

①将来、時代が変わり、後継者がいなくなり、途中で営農できなくなったような場合、生産緑地を解除して土地の利用転換が図れるだろうか?
②どんな作物を生産して収益を上げていくか、生産物の選択ができるだろうか?
③たとえば家庭菜園など賃借にて生産緑地を継続した場合、大きな問題となります。生産緑地は、自らが主として営農することが条件ですから、その主たる農従者に相続が発生した時には相続税の納税猶予制度が利用できなくなります。第三者にする場合には、しっかりとした手続きを踏むことが重要です。
④相続税の納税猶予制度を利用して営農相続人になった人が、生産緑地30年解除しても、納税猶予は免除されず、相続時にさかのぼって課税されてしまいます。(終身営農が制度利用の条件だから)

さらに、猶予期間に応じた利子税が高額にかけられます。

したがって、生産緑地の継続・解除を問わず、相続税対策は必ずする必要があります。問題の整理と課題の発見・課題の解決・将来設計など弊社にご相談ください。

 

(3)2020年問題

東京オリンピック後、投資や相続税対策として東京のブランド地等に活況を呈したマンション価格が下落する2020年問題があります。海外投資家を含めて2020年までにマンションが売りに出されることが想定されます。

どうする地方の不動産対策!?

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銀座鳩居堂前をはじめとする都心の商業地の公示価格は、バブル期をはるかに超える状況です。2020年問題によって都心のマンションを含む不動産価格の下落が、地方に及ぶことはバブル崩壊時に経験したとおりです。投資を目的にした不動産が負動産にならないよう、早めの行動が得策かと思います。

 

(4)人口減少問題

論を待たず、人口の減少と不動産価格は相関関係にあります。土地神話は遠い昔に崩れ去りましたが、当時建築された賃貸物件が空き家として取り残されています。また、相続された親世代の住まいが利用されずに放置されるなど、今後さらに空き家は増え続けることが予想されます。

どうする地方の不動産対策!?

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古くなった建物をリフォームすることによって賃貸物件とする場合は、地域の需給・収支・リスクを十分考慮すべきです。後継者の意思確認や協力も重要な判断材料です。相続した不動産の譲渡益の3,000万円控除特例などを検討したうえで判断すべきと考えます。未利用・未計画な不動産を維持・管理するメリットはないと思ったほうがよいかもしれません。子や孫は、不要な不動産を相続することに大変消極的になっています。少子化による社会保障費の増大する予測の中、管理面(修繕費・除草等)の負担や保有税(固定資産税・都市計画税)の負担など煩わしいと思っているからです。

そして、どうするあなたの不動産!

(5)法定相続情報証明制度をご存じですか?

相続人不明の不動産が九州の面積を超えるほどになった、最近マスコミでも話題になりましたね。

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私の身近でも、おじいちゃんの名義のままの不動産がありまして、相続人の確定ができないので処分できません、という方が何人もいます。原因は、転居、死亡、離縁など様々です。相続人の確定ができたとしても、遺産の大小に関係なく、膨大な人数の遺産分割協議は大波乱となり、結果、裁判所に調停の申立ということになるかもしれません。将来そうならないように、相続が発生したらキチンと相続登記をしておきましょう。また、法定相続情報証明制度で、相続人が必要書類をそろえて登記所に申し出し、確認・認証を受けておけば、
①相続に起因する登記
②預金の払い戻し
③保険金の受取
④相続税の申告などに、いちいち相続関係書類をそろえる手間が省けますので、ぜひ、やっておきましょう。ただし、遺産分割協議の結果や相続放棄申述の内容は証明されません。

結論を申し上げれば、保有する不動産の経済的合理性の有無だと思います。
他の金融資産同様、保有するコストやリスクを理解すべきです。

不動産には、固定資産税、都市計画税などの保有税や売買時には譲渡税、取得税、登録免許税、印紙税など様々な税金が押し寄せます。また、将来に次世代につなげていく不動産であるのか、処分する不動産なのかをまだ元気なうちに判断しておくべきです。

不動産は、相続において分割しにくく評価も難しい財産ですが、事前に対策をとっておけば大きな節税効果をもたらします。上手に管理し、うまい運用をしないと不動産を持っている意味がありませんよ。

 

創建がご提案する不動産サービス

無料サービス

(1)各種調査

不動産は、解決しておいたほうがよい問題を先送りされながら長い年月放置されることがあります。

たとえば、お隣との境界が確定されていない、建物の一部が越境している、相続登記をしていない、地目変更登記をしていないなど原因は様々です。意外に難しい問題が隠れているものです。

建物を建てる時や売る時、貸す時など、権利が変動する節目になって、あわてる場合が多いです。お隣さんと連絡がつかなくて、境界の立会ができない場合もあります。所有する不動産が抱える問題点を調査して、解決しておきましょう。

弊社では、現地調査・登記上調査・法的調査・社会的、経済的側面調査のうえ、将来に向けた準備作業のお手伝いをいたします。一般住宅用地であれば無料です。

 

 

(2)価格査定

ご自分の住まいであれ、それ以外の不動産であれ、「だいたいいくらくらいするんだろう?」と思う方は多いものです。
まして、売買や相続の時は、その時の時価を調べ、納得して手続きをしなければなりません。
土地・戸建て住宅・マンションを査定するシステムを導入する弊社にご依頼いただければ、不動産の現在価値をいつでも無償でご提供いたします。

(3) 相続税概算

ご自分に相続が発生した場合の相続税額が事前にわかっていると、遺産分割、節税方法、納税資金の調達などの対策イメージがはっきりしてきます。
弊社が導入する相続税計算システムで、相続税計算だけでなく、節税や納税資金に関するアドバイスを行っています。もちろん無償です。

 

(4)問題の発掘と課題の策定

一つ一つの資産が固有に持っている問題点を、弊社独自の異質な視点から見渡しますと、個別の解決すべき課題が見えてまいります。
ご依頼者様に、はっきりと「みえる化」した状態にして「何を解決すべきか?」をご覧いただきます。ここまですべて無料です。

 

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(5)解決策のご提案

上記の(4)に続き、「何をどのように解決すべきか?」についてご提案いたします。
ここには、弊社のノウハウが集中して投入されますので、若干の料金が必要になります。(案件に応じてお見積りいたします。)

各種コンサルティング(貸地・貸家・農地・空き家・その他不動産トラブルなどに係る様々な問題)によって、将来の不安を解消し、思わぬコワイ事態に遭遇することや想定外の多額の出費を予防するメリットがあります。

(6)売却(土地・建物)実務

所有し続ける経済的合理性のない不動産・未利用・未計画な不動産などは、後継者や共有者の同意をいただいた上で、早めに売却されたほうが得策です。

処分しやすい金融資産に替えて活用しましょう。
弊社に売却の実務をご依頼ください。

(7) 建物修繕・リフォーム

住宅部品の取り換え、建物の内外装リフォーム、建物の増・減築などによって、便利で安全・快適な住まいの環境を整えます。弊社は、腕の立つ棟梁と連携しています。

安価にご希望に沿った生活を実現させてください。最近の傾向としては、お庭の一部を駐車スペースに改造するケースが非常に多くなっています。外構・造園工事もお任せください。

 

 

(8)住宅インスペクション

中古住宅を売買する時、「建物の見えないところに不具合や欠陥がないか?」という不安を解消し、売主・買主双方が安心して取引できるように、弊社では「既存住宅の建物状況調査・・構造耐力上主要な部分、雨漏りの侵入を防止する部分、シロアリ被害などの専門家による調査」を実施しています。

 

(9)家族信託

財産の管理・処分を信頼のおける親族に信託するために、検討から契約までをコーディネートいたします。
契約書作成(公正証書)や信託登記事務は信頼できる司法書士が行います。

期間の長い信託については、時間経過によって起こるかもしれない変化を想定すること、民法や税法を十分視野に入れた組成が求められますので、経験のある専門家に依頼するべきです。

 

(10)不動産の売買や相続には多くの専門家と共同で仕事をします。

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土地の境界確定測量や建物の保存登記は土地家屋調査士
不動産の相続登記、売買時の所有権移転登記、各種権利の設定登記は司法書士
不動産の開発行為や農地転用許可は行政書士
相続税の申告は税理士
不動産の鑑定評価は不動産鑑定士
遺産をめぐる紛争になれば弁護士
財産の運用や生活設計はファイナンシャルプランナーなど
当社では、上記の専門家と日常的に連携しています。
お客様の問題発見から課題解決までのプロジェクトチームが構築されていますので、ワンストップですべての対応が可能になっています。
ぜひ、お気軽に無料相談からご利用くださいませ。

 

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